Ипотека с материнским капиталом в 2024 году

Материнский капитал – это мера государственной поддержки российских семей, в которых начиная с января 2007 года по декабрь 2019 года родился или был усыновлен второй ребенок, либо начиная с января 2020 года по декабрь 2026 года включительно родился или был усыновлен первый ребенок.

В декабре 2023 года Госдума приняла законопроект, согласно которому с 1 января 2024 года маткапитал будет выплачиваться только лицам, имеющим гражданство России на момент рождения ребенка, и только в том случае, если ребенок является гражданином России по рождению

Термин «Материнский капитал» в различной литературе и статьях можно встретить под другими названиями: материнский (семейным) капитал, маткапитал, маткап или МСК. В денежном выражении он является самой большой мерой социальной поддержки в РФ при появлении детей в семье.

В отличие от детских пособий, которые, как правило, выплачиваются ежемесячно, он выдаётся единоразово в виде сертификата, при этом потратить его можно частично или полном объёме. Тратить средства можно на одну цель или на несколько целей одновременно.

Право на маткапитал оформляется в виде сертификата. До 2023 года выдавал сертификаты и следил за их корректным использованием Пенсионный фонд России (ПФР). С января 2023 года данным вопросом занимается Социальный фонд России (СФР), который объединил в себе Пенсионный фонд и Фонд социального страхования.

Именно в СФР нужно обращаться с заявлениями и всеми вопросами, которые касаются материнского капитала.

Важно отметить, что в случае незаконного использования субсидии может возникнуть даже уголовная ответственность.

Пенсионный фонд старался не допускать грубых нарушений при реализации сертификата. Как правило, фонд отказывал во всех ситуациях, которые, по его мнению, казались подозрительными и действовал чётко в соответствии с законом, то есть зачастую формально. Эта ситуация приводила к частым отказам со стороны Пенсионного фонда в выдаче денежных средств, но как показала судебная практика, шансы на отмену решения ПФР в некоторых случаях весьма высоки.

Не стоит ожидать, что новая структура будет без ошибок заниматься выдачей денежных средств, так как СФР является правопреемником ПФР. Но при этом точно не стоит огорчаться, если со стороны государственной структуры поступил отказ в выдаче маткапитал по формальной причине, надо будет потратить время на то, чтобы это решение отменить через суд.

На данный момент программа материнского капитала действует до конца 2026 года!

Материнский (семейный) капитал выплачивают с 2007 года. Сначала его могли получить семьи, в которых родился второй ребёнок. В 2020 году требования по количеству детей упростили и теперь выплату предоставляют уже за первого ребёнка.

Сертификат является именным документом, который выдаётся только гражданам РФ и только при рождении ребёнка, который также должен являться гражданином РФ.

Есть два исключения, когда можно получить средства не соответствую данному правилу. Вне зависимости от гражданства денежные средства могут получить:

1. Отец или усыновитель ребёнка, если у матери прекратилось право на материнский капитал (она умерла, лишена родительских прав, ограничена в родительских правах или усыновление было отменено)
2. Несовершеннолетний ребёнок или учащийся по очной форме обучения в возрасте до 23 лет, если у родителей прекратилось право на маткапитал.

Право на получение субсидии имеют женщины, мужчины, а в некоторых ситуациях и сами дети. Перечень лиц следующий:

• Женщины, родившие или усыновившие второго ребёнка начиная с 1 января 2007 г.
• Женщины, родившие или усыновившие третьего ребёнка или последующих детей начиная с 1 января 2007 г., если ранее они не воспользовались правом на материнский капитал
• Мужчины — единственные усыновители второго, третьего или последующих детей, ранее не воспользовавшиеся правом на маткапитал, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 1 января 2007 г.
• Женщины, родившие или усыновившие первого ребёнка начиная с 1 января 2020 г.
• Мужчины — единственные усыновители первого ребёнка, ранее не воспользовавшиеся правом на материнский капитал, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 1 января 2020 г.
• В чётко оговорённых в законе ситуациях, право на капитал переходит к ребёнку, в связи с рождением которого выдан сертификат. Например, если у ребёнка только один родитель или усыновитель (женщина или мужчина) и он умер или теряет право на материнский капитал по причине лишения родительских прав, а также если он совершил преступление против своего ребёнка, повлёкшее лишение, ограничение родительских прав или отмену усыновления. В таких случаях право переходит к ребёнку или детям (если их несколько) в равных долях, пока они не достигнут совершеннолетия. Если дети учатся по очной форме обучения, то право сохраняется до окончания учёбы, но не дольше 23 лет.

Порядок получения сертификата

С 15 апреля 2020 года оформление сертификата на материнский (семейный) капитал происходит в автоматическом режиме. Информация отображается в личном кабинете владельца сертификата на сайте Социального фонда России или на портале Госуслуг. Семья может распоряжаться средствами, получив сертификат в электронном виде.

Выдача сертификата осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня получения государственными органами сведений о рождении ребёнка. Данные сведения поступают в СФР из ЗАГСов по системе межведомственного взаимодействия.

Обращаться лично с заявлением о выдаче бумажного сертификата в Социальный фонд России или МФЦ необходимо будет в следующих ситуациях:

• Если информации о рождении ребенка по каким-либо причинам не появилась в Едином реестре записей актов гражданского состояния
• Если нет личного кабинета на портале Госуслуг
• Если есть личный кабинет на Госуслугах, но сертификат по каким-либо причинам не пришёл автоматически
• Если необходимо получить документ в бумажном варианте, даже если сертификат в электронном виде отобразился в личном кабинете СФР или портала Госуслуг

Для семей с приемными детьми порядок оформления сертификата остается прежний, так как сведения об усыновлении представить могут только сами приемные родители.

Подать заявление для получения сертификата можно следующими способами:

• Онлайн на портале госуслуг
• Онлайн на сайте Социального фонда России (СФР). Для этого необходима полная регистрация на портале госуслуг
• Личный визит в Социальный фонд РФ. Если заявитель является гражданином России, но переехал на постоянное место жительства за пределы страны и не имеет регистрации по новому месту жительства на территории РФ, то необходимо обращаться в территориальное отделение СФР по месту жительства, пребывания или фактического проживания
• Личный визит в любой многофункциональный центр (МФЦ)

Заявления рассматриваются в течение 5 рабочих дней. Если за это время СФР не получит сведения, запрашиваемые из других органов, период рассмотрения может быть увеличен до 15 рабочих дней. В результате Социальный фонд РФ выдает решение о выдаче сертификата или об отказе в его выдаче. Не позднее чем через день с даты вынесения решения Социальный фонд направит заявителю соответствующее уведомление.

Для отказа в выдаче сертификата на материнский капитал должны быть веские основания, которые предусмотрены законом. Основные причины отказа — это:

• Отсутствует или прекращено право на дополнительные меры государственной поддержки
• Заявитель в случае личной подачи не предоставил в Социальный фонд необходимые документы или сведения из документов. Если подача была через МФЦ, то иногда они по ошибке могут не передать какие-либо документы или сведения в СФР

Отказ можно обжаловать в вышестоящем органе Социального фонда России или в суде.

Необходимые документы

Для оформления государственного сертификата на материнский капитал заявителю потребуются следующие документы:

• Заявление на получение сертификата. Для заполнения заявления потребуются: паспорт, СНИЛС, свидетельство о рождении ребенка и полученный ранее сертификат на маткапитал при его наличии)
• Документ, удостоверяющий личность лица, имеющего право на получение субсидии
• Документы, удостоверяющие личность и полномочия законного представителя или доверенного лица — если заявление будет подавать представитель заявителя
• Документы, подтверждающие рождение или усыновление детей, если регистрация рождения или усыновления была произведена компетентным органом иностранного государства
• Если в каком-либо из представленных документов фамилия, имя или отчество не совпадают с данными, которые указаны в документе, удостоверяющем личность, понадобится документ о перемене имени

При рассмотрении заявления Социальный фонд вправе запросить дополнительные сведения или документы, которые посчитает необходимыми для выдачи сертификата. К примеру, это могут быть сведения о лишении родительских прав, об отмене усыновления, о совершении в отношении ребёнка (детей) умышленного преступления, относящегося к преступлениям против личности и повлёкшего за собой лишение или ограничение родительских прав в отношении ребёнка (детей), и другие.

Также граждане РФ могут получить маткапитал даже если живут заграницей. Тем, кто постоянно проживает заграницей, для его получения необходимо обратиться в СФР, сделать это можно через консульство. Пересылкой нужных документов займется представитель консульства. Но необходимо отметить, что потратить средства материнского капитала можно будет только на территории Российской Федерации.

Сразу воспользоваться материнским капиталом
можно в следующих случаях:

1. Оплата первоначального взноса по ипотеке
2. Погашение основного долга и процентов по ипотеке, которая оформлялась на приобретение или строительство жилого объекта недвижимости
3. Приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов
4. Оплату платных образовательных услуг по образовательным программам дошкольного образования, а также на оплату других расходов, связанных с получением дошкольного образования
5. Получение ежемесячной выплаты в соответствии с ФЗ № 418 от 28.12.2007 года «О ежемесячных выплатах семьям, имеющим детей»

Во всех остальных ситуациях, чтобы использовать сертификат на маткапитал, надо ждать, когда ребенку исполниться 3 года!

Можно ли вернуть материнский капитал

В Законе №256 ФЗ не указывается точных условий, при которых средства подлежат возврату, но при этом маткапитал является целевой программой государственной поддержки, а значит должен быть использован на определенные законом цели. И владелец сертификата должен вернуть деньги в Социальный фонд, если ему не удалось их использовать по каким-либо причинам.

Также вернуть денежные средства государству может обязать суд.

К примеру, если семья при покупке квартиры оплачивает субсидией первоначальный взнос по ипотеке, а потом расторгает договор купли-продажи или договор долевого участия, то деньги вернутся на счёт Социальный фонд.

Материнский капитал индексируется ежегодно 1 февраля!

В феврале 2024 года маткпитал увеличат на 7,5%.

С января 2022 года действует закон, согласно которому размер материнского капитала индексируется по фактической инфляции. Ранее индексация проходила по прогнозной инфляции.


В 2024 году размер маткапитала составит 834 000 рублей

• На первого ребенка (при рождении с 1 января 2020 года) – 631 000 рублей
• На второго ребенка (если на первого маткапитал не назначался) - 834 000 рублей

Индексации подлежит только неиспользованная часть сертификата:

• Если вся сумма государственной поддержки будет потрачена до 1 февраля, то индексация не производится
• Если он не расходовался, то он индексируется полностью
• Если был израсходован частично, то индексируется неиспользованный остаток

Оплата первого взноса
материнским капиталом

В банках отличаются требования ипотечных программ в отношении использования маткапитала в качестве первого взноса:

• Ряд банков запрещает оплату первоначального взноса за счет средств субсидии. В таких банках первый взнос может быть оплачем исключительно за счет собственных средств. В таком случае капитал можно в дальнейшем использовать в качестве частичного или полного досрочного погашения.

• Некоторые банки позволяют использовать в качестве первого взноса только материнский капитал. Но для этого должно соблюдаться условие, что первый взнос должен составлять необходимый минимум по тарифам банка, это может быть 10-15% от стоимости приобретаемой недвижимости.

К примеру,
Банк АК Барс разрешает оплатить первый взнос только за счет средств маткапитала, но минимальный первый взнос должен составлять 15% от стоимости недвижимости. Получается, что при размере субсидии 775 600 руб., стоимость квартиры может составлять не более 5 170 667 рублей.

При этом в "Росбанк дом" требование к минимальному первоначальному взносу 10%, а значит при размере сертификата 775 600 руб., стоимость недвижимости может достигать уже 7 756 000 рублей.

• В других банках есть требование о том, что помимо материнского капитала, у клиента должны быть собственные средства, из которых он также вносит часть первоначального взноса. Данное требование может отличаться, в основном такие банки просят наличие от 5 до 15% личных средств

К примеру,
В Газпром банке минимальный первый взнос требуется 10%, но если оплата этого взноса идет за счет субсидии, то банк требует доплатить собственные средства в размере 5% от стоимости объекта. То есть, если квартира стоит 5 млн рублей и материнского капитала в размере 775,6 тыс. рублей с лихвой хватает на оплату первого взноса, все равно придется доплатить 5% от стоимости за счет личных средств. Естественно, эти деньги не сгорают, просто первый взнос получается больше, а итоговая сумма кредита меньше.

Как происходит оплата первого взноса за счет средств маткапитала

При оплате первого взноса субсидией в зависимости от регламента работы банка будет применяться одна из двух схем:

• Банк увеличит сумму кредита на размер сертификата, чтобы продавец не ждал перевода из Социального фонда России (СФР)
• Банк не увеличит размер ипотеки, и продавец или застройщик будут ждать перевод средств из СФР после регистрации сделки

Когда клиент обращается в банк за ипотекой, планируя оплату первого взноса материнским капиталом ему необходимо уточнять, как именно тот или иной банк работает с субсидией. Так как выбрать схему работы не получится, каждый банк сам определяет порядок расчетов.

В зависимости от схемы работы банка продавец может сразу получить полную стоимость недвижимости после регистрации сделки или ему необходимо будет ждать перевода денежных средств из СФР.

В любом случае оплата средств субсидии происходит только после предоставления необходимого пакета документов, которые подтверждают цель для выделенных средств.

В каких программах банков можно использовать маткапитал в качестве первоначального взноса

В банках нет единых правил или обязанностей по использованию субсидии в качестве первого взноса, поэтому необходимо внимательно изучать тарифы тех банков, в которых планируется оформить ипотеку.

К примеру, банк может разрешать использовать капитал при покупке новостройки или квартир на вторичном рынке жилья, но при этом, он может запрещать использовать сертификат как первый взнос при покупке загородного дома.

Основные программы, в рамках которых большинство банков разрешают использовать материнский капитал как первоначальный взнос:

1. Ипотека с государственной поддержкой (действие данной программы продлили до 31 декабря 2023)
2. Семейная ипотека (Правительство продлило данную программу до 1 июля 2024 года)
3. Сельская ипотека
4. Дальневосточная ипотека
5. Военная ипотека
6. Ипотека для IT-специалистов
7. Покупка квартиры у застройщика (по договору долевого участия – ДДУ или покупка уже готовой квартиры от застройщика по договору купли-продажи – ДКП)
8. Покупка квартиры по договору уступки от физического или юридического лица, когда новостройка еще не достроена
9. Покупка квартиры на вторичном рынке жилья
10. Ипотека на покупку или строительство загородного дома. В случае его строительства необходимо уточнять в банке, может ли заемщик его строить самостоятельно или только с привлечением строительной компании

Полное или частично досрочное погашение ипотеки

Если у заемщика есть собственные средства на первоначальный взнос или банк запрещает использовать материнский капитал как первый взнос, то клиент может потратить его после получения ипотеки на частичное или полное досрочное погашение.

В тех банках, где в случае оплаты первого взноса за счет материнского капитала, банк увеличивает сумму кредита на размер субсидии, внесение средств субсидии технически будет выглядеть также как частичное досрочное погашение.

Банк выдает клиенту ипотеку, увеличенную на сумму сертификата. Затем после регистрации сделки Социальный фонд (СФР) переводит денежные средства в банк. Сумма кредита снижается на размер маткапитала и банк делает перерасчет для заемщика уже на основе уменьшенной суммы кредита.

В данной ситуации банк даст клиенту период, который будет зафиксирован в кредитном договоре. За это время заёмщик должен направить сертификат на частичное досрочное погашение.

На практике данный срок составляет до 90 дней. У клиента есть около трех месяцев, чтобы решить вопросы с Социальным фондом, и тот перевел денежные средства в банк.

При частичное досрочном погашении ипотеки зачастую в банках можно выбрать, как именно будет происходить погашение. Всего таких вариантов два:

1. Можно уменьшить ежемесячный платеж, при этом срок кредита останется таким же, как и был
2. Можно уменьшить срок кредита, при этом ежемесячный платеж останется без изменений

Стоит отметить, поскольку оплата денежных средств из материнского капитала не считается личными деньгами заемщика, то некоторые банки могут ограничивать выбор клиента в вариантах досрочного погашения. В данном случае банк после частичного досрочного погашения субсидией уменьшит ежемесячные платежи и сохранит срок ипотеки прежним.
При досрочном погашении кредита маткапиталом нельзя оплачивать штрафы, пени и проценты за просроченные платежи.

В случае частичного или полного досрочного погашения ипотеки сертификатом не важно по какой программе был оформлен кредит. Банки не могут запретить использовать материнский капитал для досрочного погашения.

Какой вариант выбрать, снизить платеж или уменьшить срок кредита, зависит от конкретного случая, конечно, если банк дает право выбора. В интернете можно найти множество кредитных калькуляторов с функцией досрочного погашения, чтобы посмотреть, какой вариант будет наиболее приемлемым в конкретной ситуации. Но многие сходятся на том, что выгоднее уменьшать срок кредита, так как это влияет на итоговую переплату сильнее, чем снижение ежемесячного платежа.

Если заемщик планирует использовать средства материнского капитала в качестве первого взноса по ипотеке, то все, что ему потребуется — это:

1. При подаче заявки на получение ипотеки указать в анкете тот факт, что будет использоваться субсидия, чтобы банк об этом узнал
2. Предоставить сертификат (часто уже не требуется)
3. Предоставить справку об остатке денежных средств материнского капитала из СФР
4. Стандартные документы для рассмотрения заявки (паспорт, СНИЛС и т.д.)

Как мы уже говорили, в большинстве случае сертификат формируется автоматически и доступен владельцу в личном кабинете на портале Госуслуг.
Справку об остатке средств владелец сертификата также может оформить на портале Госуслуг. Данная справка формируется автоматически в личном кабинете и будет готова в течении одной минуты. Для этого необходимо в разделе «Справки и выписки» выбрать пункт «Выписка об остатке материнского капитала» и нажать кнопку с подтверждением. Справка будет подписана электронной цифровой подписью ведомства.

До сделки клиенту необходимо направить в банк документы по объекту недвижимости, чтобы банк рассмотрел его и вынес решение, готов он брать данный объект к залог или нет. На этой этапе банки проводят юридическую проверку объекта и оценивают свои риски.

Затем на самой сделке клиенту может потребоваться уже оригинал справки об остатке средств материнского капитала, которая будет содержать подпись и синюю печать уполномоченного сотрудника.

Если нужен оригинал, то его необходимо заказать заранее, так как на его подготовку требуется время. Оформить его можно лично в отделении СФР по месту жительства. С собой необходимо взять паспорт и сертификат на маткапитал.

Справку выдадут в течение 5 дней!

Зачастую справки в электронном виде достаточно, ее бумажный эквивалент с синей печатью, полученный лично в отделении СФР не содержит более подробную информацию.

Чтобы СФР осуществил перечисление денежных средств, его нужно об этом уведомить и документально подтвердить цель перечисления материнского капитала.

Как мы уже говорили, использовать субсидию можно только на строго ограниченный перечень целей, которые закреплены законодательством.

Если мы говорим о сделках по приобретению недвижимости, то после регистрации сделки и получения документов из Росреестра, которые подтверждают переход права собственности на покупателей, можно обращаться в Социальный фонд РФ.

Есть два способа получения средств из СФР. Зависят они от того, налажено ли у банка электронное взаимодействие с государственной структурой..


1) Клиент самостоятельно обращается за выплатой материнского капитала

Для самостоятельного оформления документов на выплату клиенту необходимо сделать следующее:

1. Запросить в банке справку о текущей сумме задолженности по кредиту
2. Написать в Социальный фонд заявление на распоряжение средствами материнского капитала
3. Необходимо предоставить сотруднику СФР документы, подтверждающие цель, на которую клиент планирует потратить субсидию
4. Нужно отметить, что в случае подачи заявления в электронном виде остальные документы нужно подать в течение 5 рабочих дней, иначе распоряжение на использование денежных средств не будет одобрено

Подать заявление на распоряжение субсидией можно следующими способами:

• На портале Госуслуг – самый простой способ
• Заранее скачать на сайте Социального фонда бланк заявления на распоряжение деньгами и бланк сведений к заявлению. Затем принести в отделение СФР уже заполненные бумаги
• Заполнить бланк с приложениями в отделении СФР при личном посещении
• Подача заявления через МФЦ. Туда также можно прийти с уже заполненным заявлением или заполнить на месте

При приобретении квартиры необходимо предоставить следующие документы:

1. Паспорт
2. СНИЛС
3. Свидетельство о браке
4. Свидетельство о рождении детей
5. Сертификат на материнский капитал
6. Справка из банка об остатке судной задолженности
7. Зарегистрированный в Росреестре кредитный договор
8. Зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи
9. Выписка из ЕГРН о переходе права собственности на клиента

Социальный фонд рассматривает заявление в течение 10 (десяти) рабочих дней!

После проверки документов и утверждения выплаты СФР в течение 5 (пяти) рабочих дней переводит денежные средства по реквизитам, которые были указаны в бланке сведений к заявлению на распоряжение средствами.

С реквизитами надо быть внимательнее. Это могут быть:

• Реквизиты банка, если кредитная организация увеличила сумма кредита на размер материнского капитала, а продавец получил полную сумму денежных средств сразу после регистрации договора купли-продажи. То есть, в данном случае деньги из СФР поступят в банк для частичного досрочного погашения ипотеки
• Реквизиты продавца объекта, если после регистрации сделки он получил не полную сумму и ждал выплаты из средств маткапитала

Когда заемщик делает рефинансирование ипотечного кредита, он фактически переносит свой долг из одного банка в другой на более выгодных условиях. При этом второй банк гасит ипотеку клиента в первом банке, а клиент в свою очередь должен переоформить залог недвижимости в пользу нового банка-кредитора.

Если при покупке недвижимости и оформлении ипотеки в банке был использован материнский капитал в качестве первого взноса или частичного досрочного погашения, то могут возникнуть трудности, так как не все банки смогут рефинансировать ипотеку, при оформлении которой использовался сертификат.

Перед подачей заявки на рефинансирование в новый банк важно уточнить, работает ли он с ипотекой, по которой заемщик использовал субсидию и если работает, то на каких условиях.

Есть два варианта, в каком банке была оформлена ипотека:

1. Можно оформить ипотеку в банке, который запрещает выделять доли детям до погашения кредита. Выделить доли необходимо в течение 6 месяцев с момента погашения ипотеки
2. Можно оформить ипотеку в банке, который разрешает выделять доли детям до погашения кредита. Таких банков мало, но они есть. И заемщик не стал ждать погашения ипотеки, хотя у него есть такая возможность и выделил доли сразу

Подробно про выделение долей будет рассказано в одной из следующих глав.

Через какое-то время после оформления ипотеки заемщик решил сделать рефинансирование. Есть три типа банков, которые есть в РФ:

1. Банки, которые не делают рефинансирование, если был использован материнский капитал
2. Банки, которые разрешают делать рефинансирование ипотеки с маткапиталом, но строго без выделенных долей детям
3. Банки, которые разрешают делать рефинансирование ипотеки с субсидией даже если доли детям уже были выделены. Это самая малочисленная группа банков

К примеру, если клиент оформил ипотеку в банке, который позволяет выделять доли детям до погашения ипотеки и заемщик сразу выделил доли, то в случае попытки рефинансирования он сможет обратиться только в ту группу банков, которые позволяют рефинансирование сделок с маткапиталом, если были выделены доли.

Если сделать краткий вывод, то рефинансировать ипотеку с использованием материнского капитала возможно, но выбор банка зависит не только от того, работает ли новый кредитор со сделками, где был использован маткапитал, но и где клиент изначально оформил ипотеку и дали ли ему возможность выделить доли детям.

При рефинансировании заемщик меняет одну ипотеку на другую, не меняя при этом объект недвижимости, а квартира переходит в залог второй кредитной организации, которая погасила первую ипотеку клиента.

Однако, ранее рефинансировать ипотеку без выделения долей детям, если использовался маткапитал, было нельзя, так как в соответствии с законом выделить доли необходимо в течение 6 месяцев после погашения ипотеки первичного кредитора. А значит можно было сделать рефинансирование только в банках, в которых можно выделять доли детям до погашения ипотеки, а другие банки просто отказывали в таких сделках и с использованием субсидий связываться не хотели.

Но в апреле 2021 года Правительство РФ выпустило постановление, в рамках которого решился ключевой вопрос с рефинансированием ипотеки, для погашения которой использовался материнский капитал...

Правительство убрало из правил использования субсидии пункт о выделении долей после снятия обременения, который был в редакциях правил с 2009 года. Пункт признали избыточным и теперь для рефинансирования ипотеки с маткапиталом не нужно выделять доли и получать разрешение органов опеки на сделку. Доли можно выделить после полного погашения ипотеки с учетом ее рефинансирования.

С полным перечнем правил направления денежных средств или части средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий можно ознакомиться в интернете.

Также в 2022 году правительство РФ упростило список документов, которые клиенту необходимо представить в Пенсионный (Социальный) фонд, чтобы использовать сертификат при рефинансировании ипотеки. Теперь не требуется предоставлять справку из банка, который рефинансирует ипотеку, о том, что средств будут направлены на погашение первоначального кредита.

Если квартира покупается с помощью ипотечного кредита, то использовать сертификат можно сразу и не ждать трех лет с рождения ребенка.

Покупка квартиры без ипотеки с использованием субсидии немного проще, чем сделка с ипотекой, так как не надо подключать к процессу банк.

Первым делом с продавцом объекта обсуждаются условия того, что оплата частично будет идти за счет маткапитала. В договоре купли-продажи необходимо прописать суммы собственных средств и размер субсидии, а также сроки подачи заявления в СФР.

После регистрации перехода права собственности на покупателя Росреестр накладывает на квартиру обременение.

Покупатель должен обратиться в СФР для получения выплаты.
Процедуру мы уже описывали выше, но коротко повторим:

1. Пишется заявление в СФР на получение выплаты (лично или через портал Госуслуг)
2. Подача в Социальный фонд необходимых документов для проверки и выплаты субсидии
3. Перечисление денежных средств продавцу по реквизитам, которые указаны в приложении к заявлению на получение субсидии

Основные документы для подачи в Социальный фонд на получение выплаты:

1. Паспорт
2. СНИЛС
3. Свидетельство о браке
4. Свидетельство о рождении детей
5. Сертификат на материнский капитал
6. Зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи
7. Выписка из ЕГРН о переходе права собственности на клиента

СФР рассматривает заявление в течение 10 (десяти) рабочих дней и в течение 5 (пяти) рабочих дней после проверки переводит денежные средства продавцу по реквизитам.

После того как продавец получит всю сумму, включая средства маткапитала, Росреестр снимает обременение с квартиры, которое наложил при регистрации. В Социальном фонде можно заказать справку о переводе денежных средств продавцу

Затем по закону покупатель в течение 6 месяцев должен выделить доли в приобретенной квартире членам семьи.

Проверка Социальным фондом статуса жилого помещения

Есть подводные камни, которые одинаково актуальны как при покупке жилой недвижимости за собственные средства, так и при покупке за счет ипотечных средств.

Один из таких моментов — это требования к приобретаемому жилью.

Удостовериться в том, что недвижимость находится в РФ не должно составить труда, а вот со статусом жилого помещения могут возникнуть сложности… Жилой объект недвижимости может признаваться по определенным критериям непригодным для проживания, а многоквартирный дом, в котором находится помещение, – аварийным или подлежащим сносу / реконструкции. И основная проблема состоит в том, что данные сведения не отображаются в выписке из ЕГРН, а при этом сам объект недвижимости фактически утрачивает статус жилого и не может быть предметом сделки, в котором будет использоваться маткапитал

В итоге из-за участившихся случаев использования сертификата в сделках с такими объектами в 2019 году в закон 256-ФЗ ввели новые специальные нормы, в рамках которых закон дал Пенсионному фонду, а теперь и Социальному фонду право запрашивать в различных инстанциях информацию по поводу состояния объекта недвижимости.

Какие есть варианты покупки квартиры в новостройке с использованием субсидии:

• Покупка готовой квартиры у застройщика по договору купли-продажи
• Покупка квартиры на этапе строительства по договору долевого участия
• Покупка квартиры на этапе строительства через вступление в жилищный кооператив
• Покупка новостройки по договору уступки у юридического лица или физического лица

В последнем случае, если планируется покупка квартиры по договору уступки за счет маткапитала, то будьте готовы к тому, что придется обращаться в суд, так как очень часто Пенсионный фонд отказывал в таком применении субсидии. ПФР формально ссылается на п.1 ст.10 ФЗ-№ 256, в котором сказано примерно следующее, что применение средств субсидии возможно путем безналичного перечисления застройщику, осуществляющему продажу жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему продажу готового жилого помещения. То есть, якобы купить новостройку не у застройщика нельзя.

Но этот отказ носит формальный характер. В большинстве случае суд становится на сторону граждан и выносит постановление удовлетворить требования о переводу средств по договору уступки.

Здесь также важно отметить возможные сроки приобретения новостройки:

1. Если объект приобретается без ипотеки, то необходимо ждать три года с момента рождения ребенка
2. Если квартира приобретается с помощью ипотечного займа, то покупку с использованием маткапитала можно осуществить сразу после рождения ребенка

Процесс покупки квартиры в новостройке идентичен тому, как приобретается квартира на вторичном рынке жилья:

1. Заключение договора с продавцом, в котором указывается, что часть средств будет выплачена за счет материнского капитала
2. Регистрация договора и переход прав требования на покупателя - владельца сертификата
3. Подача заявления и предоставление документов в отделение СФР для выплаты субсидии
4. Рассмотрение данного заявления Социальным фондом и перевод денежных средств застройщику или иному продавцу объекта
5. Полный расчет с продавцом и снятие обременения с объекта

Почему Социальный фонд РФ не "любит" сделки с родственниками

На просторах интернета можно увидеть мнение о том, что с использованием материнского капитала нельзя купить недвижимость у родственников, но на самом деле в законе или правилах использования маткапитала данного запрета нет и подобные сделки проводятся часто.

В законе также нет требований по категории продавцов, а значит, Социальный фонд не может использовать такое основание для отказа в перечислении денежных средств, как родственные связи владельца сертификата с продавцом недвижимости.

Но стоит отметить, что ранее ПФР, а теперь СФР действительно очень пристально смотрят на такие сделки, так как по ним проходит большое количество схем по обналичиванию материнского капитала, которые крайне сложно отследить.

При этом если ознакомиться с судебной практикой, то в тех случаях, когда СФР отказывает в использовании маткапитала в сделках между родственниками, суды в большинстве случаев становятся на сторону клиента.

Можно ли купить долю квартиры или часть дома у родственников

В закон нет прямого ответа на этот вопрос, но косвенно ответ на него сформулирован… Объектом сделки купли-продажи может быть только жилой объект недвижимости, которым, по Жилищному кодексу, признается изолированное помещение, пригодное для проживания людей. Это не означает на запрет покупки доли в жилой недвижимости, надо только разобраться какая это доля может быть.

Вместе со сформированной судебной практикой допускается приобретение доли, если ее размер дает возможность выделения изолированной части помещения. То есть, на практике купить половину однокомнатной квартиры не получится, поскольку половину комнаты изолировать невозможно.

При этом купить долю в двухкомнатной квартире в виде отдельной комнаты уже можно, так как комната является изолированным помещением и ее можно выделить как отдельное помещение

В тех ситуациях, когда обладатель сертификата на маткапитал хочет выкупить долю в квартире у родственника, при этом он уже является собственником второй доли в этом же объекте недвижимости, вообще не должно возникнуть каких-либо сложностей.

В этом случае человек имеет право приобрести долю в объекте недвижимости, при условии, что после сделки он с детьми станут единственными собственниками данного объекта.

По сути, те же самые правила распространяются на покупку доли в объекте недвижимости у третьих лиц.

Как купить квартиру у родственников с помощью маткапитала

После регистрации в Росреестре перехода права собственности на владельца сертификата, ему необходимо обратиться с заявлением и необходимыми документами в СФР, а Социальный фонд в свою очередь рассмотрит заявление и переведет денежные средства на реквизиты продавца, которые были указаны в заявлении на получение субсидии.

Получается, что никаких преград для покупки недвижимости у родственников за средства маткапитала законом не предусматривается. Важно только правильно оформить сделку и убедиться в том, что недвижимость соответствует требованиям закона.

По действующему законодательству в жилой недвижимости, купленной с помощью средств материнского капитала, необходимо выделить доли членам семьи, а именно детям и супругу. Порядок выделения долей и использования средств маткапитала регулируется ФЗ № 256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

При покупке недвижимости с помощью ипотечных средств не влияет, кто выступал заемщиком при оформлении кредита или какую часть квартиры оплатили за счет маткапитала, доли в любом случае должны быть выделены всем членам семьи.

Сделки с недвижимостью, где ранее был использован материнский капитал, но не были выделены доли, могут быть признаны недействительными и расторгнуты в суде.

В течении какого срока необходимо выделить доли

Законодательство дает 6 (шесть) месяцев на выделение долей с момента перехода права собственности. Но в данном правиле есть исключения:

1. Если квартира куплена в ипотеку, то закон разрешает в первую очередь погасить ипотечный кредит и только потом, в течение 6 месяцев с момента погашения, выделять доли
2. Если была куплена квартира в новостройке без ипотеки, то доли необходимо выделить в течение 6 месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию
3. Если была куплена квартира в новостройке с помощью ипотечных средств, то в данном случае и дом должен быть введен в эксплуатацию, и ипотека должна быть погашена. И на выделение долей закон дает 6 месяцев с наступления последнего из двух событий

Например:

• Купили квартиру в новостройке с ипотекой. Ввод в эксплуатацию через 3 года. Если после ввода объекта в эксплуатацию ипотека еще не погашена, то спокойно выплачиваем ипотеку и только потом в течение 6 месяцев выделяем доли.
• Та же ситуация… новостройка, которая сдается через 3 года, была куплена в ипотеку. За этот период заемщик с семьей нашли деньги, к примеру, продали другую недвижимость, и погасили ипотеку досрочно и сделали это до ввода дома в эксплуатацию. В данном случае выделить доли необходимо в течение 6 месяцев после ввода дома.

Выделение долей до погашения ипотеки

Клиентам не требуется выделять доли до момента погашения ипотеки, но, если есть необходимость внести какие-либо изменения в данные о праве собственности в период выплаты кредита, то супруги имеют на это право.

Очень важный момент, который необходимо учитывать в данной ситуации, заключается в том, что выделять доли пока выплачивается ипотека можно только с разрешения банка, так как квартира находится в залоге.

При этом надо понимать, что большинство кредитных организаций в РФ не позволят выделить доли до погашения ипотеки. Так как для банка есть риски того, что заемщики не смогут погасить ипотеку и кредитной организации придется продавать жилье для погашения долга. Но в этой ситуации появляются трудности с продажей объекта, связанные с тем, что недвижимость частично принадлежит несовершеннолетним. К примеру, выделять доли до погашения ипотеки разрешают АК Барс, Уралсиб, Транскапиталбанк. Но в данном случае важна формулировка, которую напишут органы опеки в разрешении...

Для продажи квартиры с несовершеннолетними собственниками необходимо будет оформить документальное разрешение от органов опеки, так как если родители лишатся квартира из-за невозможности платить ипотеку и недвижимость будет продана, чтобы погасить долг перед банком, то могут быть нарушены права несовершеннолетних.

Какое будет принято решение со стороны опеки зависит от ряда факторов, в частности, условий кредитования, оставшейся суммы долга. Если сейчас банк откажет в выделении долей детям, то можно попробовать обратиться позже, когда основная сумма долга перед банком уменьшится.

В связи с этим желательно еще на этапе оформления ипотечного кредита уточнить в выбранной кредитной организации правила работы с материнским капиталом, чтобы в последствие избежать неприятных сюрпризов.

Снятие обременения с квартиры для выделения долей

Чаще всего клиенты все-таки выделяют доли уже после погашения ипотеки и снятия обременения. Если обременение снято, то для выделения долей не требуется получать согласие банка и органов опеки.
Снять обременение (залог) с квартиры может как сам банк после погашения ипотеки, либо заемщик, собрав необходимые документы и обратившись в МФЦ. В любом случае лучше заранее узнать в банке, как проходит процесс снятия обременения. Это позволит не терять время после погашения кредита.

Снято ли обременение с квартиры можно узнать в выписке из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). Получить эту выписку можно несколькими способами:

• На сайте Росреестра
• На портале Госуслуг
• Заказать выписку в МФЦ

Затем для выделения долей достаточно передать необходимый пакет документов в Росреестр. Сделать это можно через нотариуса или лично в МФЦ.

Стоимость услуг нотариуса по выделению долей составит около 5000 рублей, но точная сумма зависит от региона. В рамках данной услуги нотариус сам скажет вам какие нужны документы, если необходимо, то поможет рассчитать доли и отправит пакет документов на регистрацию в Росреестр.

Какие есть варианты выделения долей

До выделения долей недвижимость может принадлежать одному из супругов, а может двоим, в зависимости от того, как она приобреталась.

Самые популярные варианты выделения долей после использования материнского капитала — это:

• Разделить квартиру между родителями и детьми на равные части

Здесь все просто…Разделяя всю квартиру на равные доли, не нужно считать, какую площадь получат члены семьи. Это значение и так можно прописать в долях. К примеру, если в семье оба родителя и два ребенка, то можно указать, что каждому члену семьи принадлежит 1/4 квартиры.

• Разделить часть квартиры, которая соответствует размеру материнского капитала в общей стоимости квартиры

Если родители приняли решение разделить часть квартиры, которая соответствует размеру средств маткапитала в общей стоимости объекта, то исходя из этого необходимо рассчитать, какая это именно доля и потом уже ее разделить между членами семьи.

Примеры:

1. Возьмем полную семью - родителя и два ребенка. Стоимость квартиры составляет за 5 млн. рублей. Для ровного счета возьмем, что из материнского капитала на ее покупку потратили 500 тыс. рублей. Это получается 10% от стоимости объекта, и такая же доля площади подлежит разделу. То есть, 1/10 часть квартиры распределяют между родителями и детьми — также в равных долях, а оставшиеся 90% квартиры супруги по желанию могут разделить поровну между собой или оставить в собственности того супруга, в чьей собственности был объект недвижимости до выделения долей.
2. Стоимость недвижимости составила 2 млн. рублей. При этом из средств материнского капитала также было потрачено 500 тыс. рублей, то есть 25% квартиры. В данном случае на членов семьи надо будет разделить уже четверть квартиры.

Что нужно учитывать при выделении долей

Важно, что собственниками долей должны стать все члены семьи на момент регистрации соглашения о выделении долей. Это указано в cт. 10 256-ФЗ и Письме ПФР от 05.07.2019 N СЧ-28-19/13781

Отказ совершеннолетнего члена семьи от доли является правомерным и должен быть выражен в письменной форме.

Когда еще нужно выделять доли:

1. Если в момент перечисления материнского капитала в семье было два ребенка, но до распределения долей появился третий, на него тоже выделяют свою долю
2. Если ребенку на момент определения доли уже исполнилось 18 лет, ему все равно необходимо выделить долю вне зависимости от возраста
3. Если ипотека была оформлена только на одного из супругов, который и является собственником недвижимости, значит долю нужно выделить второму супругу и детям
4. Если в момент использования материнского капитала мужчина был мужем и отцом детей, то выделяем долю, даже после развода
5. Если очередной ребенок родился после регистрации соглашения о выделения долей, то ему долю выделять НЕ нужно
6. Семья развелась, и женщина снова вышла замуж до момента выделения долей. Если со вторым супругом нет общих детей, то долю выделять ему не надо. Но если со вторым супругом появился общий ребенок, то долю необходимо выделять детям от первого брака, первого мужу, второму мужу и ребенку от второго брака
7. Семья развелась, женщина снова вышла замуж и опять развелась, а затем вышла замуж третий раз и все это до момента выделения долей, то доли выделяются следующим образом:

• Первому супругу и детям от первого брака выделять доли обязательно!
• Если со вторым супругом есть общие дети, то доли необходимо выделять и второму супругу, и общему ребенку от второго брака. Если во втором браке общих детей нет, то выделять доли второму мужу не нужно
• Если с третьим супругом есть общие дети, то доли необходимо выделять и третьему супругу, и общему ребенку от третьего брака. Если в третьем браке общих детей нет или они появились после регистрации соглашения о выделении долей, то выделять доли не нужно

К примеру,
Женщина успела третий раз выйти замуж до погашения ипотеки. Это была совместная собственность ее и первого мужа. В первом браке было 2 ребенка и во втором и третьем браке у нее появилось по одному ребенку до выделения долей. Значит доли необходимо будет выделить всем: на женщину, трех мужей и всех 4-х детей.

Это разъяснено Верховным Судом РФ в обзоре судебной практики, утв. 22.06.2016, а также определением Конституционного Суда РФ от 03.03.2015 № 431-О.

Пример расчета по выделению долей… квартира стоила 6 млн. рублей, трешка 80 квадратов. Материнский капитал 600 тыс. рублей, то есть 10% от стоимости. Квартира была в общей совместной собственности с первым мужем.

В итоге выделение долей будет выглядеть следующим образом:

• 90% квартиры делятся по 45% между женщиной и первым мужем
• 10% квартиры делятся на 8 человек (по 1,25% на каждого). Каждому ребенку, а также второму и третьему мужу будет принадлежать по 1 квадратному метру или 1/80 доли.

В РФ на сегодня запрещено законом дробить жилое помещение на доли меньше 6 квадратных метров на человека, соответственно нельзя выделить долю меньше этого значения, НО это правило имеет исключение для жилых объектов недвижимости, купленных с использованием маткапитала.

В документах при выделении долей членам семьи размеры долей указываются в виде дроби, без привязки к площади квартиры. В примере выше метраж указан просто для наглядности того, что могут выделяться доли менее 6 метров.

Что будет если не выделять доли

Бывают случаи, когда собственники квартир, которые использовали материнский капитал при покупке недвижимости, не соблюдают требование законодательства. Они погашают ипотеку, снимают обременение, но доли детям не выделяют.

Часто это связано с тем, что собственники планируют продажу квартиры, купленную в ипотеку, но не хотят связываться с органами опеки. Так как по закону, если среди собственников жилой недвижимости есть несовершеннолетние, то на сделку в обязательном порядке должно быть предоставлено разрешение органов опеки какой бы незначительной была доля ребенка.

А чтобы получить данное решение, опека должна быть уверена в том, что права несовершеннолетних не ущемляются. В данной ситуации все сводится к двум вариантам:

1. У родителей должна быть другая недвижимость, где детям выделят доли
2. Органы опеки дают разрешение на покупку другого жилья, где детям также выделяют доли

Второй вариант устраивает не всех продавцов, так как бывают случаи, когда люди продают недвижимость, а затем живут у родственников или арендуют квартиру, используя деньги с продажи своего жилья на другие нужды.

Важно учитывать тот факт, что жилье, где детям выделят долю не должно быть хуже того, которое продается!

В связи с этим есть люди, которые не выделяют доли детям, чтобы избежать лишней бюрократии со стороны органов опеки.

Родителей, которые не выделяют детям доли, рано или поздно привлекут к ответственности, вплоть до уголовной. Несоблюдение закона в части выделения долей после использования маткапитала попадает под статью УК РФ № 159 о мошенничестве и материнский капитал заставят вернуть в Социальный фонд РФ. А если родители продали квартиру, в которой детям не были выделены доли, то сделку могут признать полностью или частично недействительной. В данном случае нарушители должны вернуть деньги покупателю. Если денежные средства, полученные от продажи квартиры, уже потратили, то потерпевшая сторона идет в суд, и он уже решает, за счет чего будет возвращен долг обманутым покупателям.

Как выделить доли детям – нужно ли идти к нотариусу

До 2020 года для использования средств маткапитала готовили обязательство о выделении долей и его необходимо было заверять у нотариуса. Без этого оформленного обязательства ПФР не переводил деньги. Но с марта 2020 года в силу вступила поправка в часть 1 ст. 42 ФЗ О государственно регистрации недвижимости.

С этого момента можно не пользоваться услугами нотариуса при одновременном соблюдении следующих условий:

1. Оформляется соглашение о выделении долей в купленной квартире
2. Равные доли получают все дети
3. После выделения долей детям, оставшаяся часть жилой недвижимости переходит в общую совместную собственность супругов

Если условия соблюдаются, то можно оформить соглашение о выделении долей в простой письменной форме, и оно будет иметь юридическую силу. В иных случая обязательно нужно обращаться к нотариусу.

При соблюдении данных условий по новым правилам для перечисления материнского капитала из Социального фонда владелец сертификата просто направляет заявление в СФР. В этом заявлении он указывает, что обязуется наделить детей и членов семьи собственностью. А само выделение долей оформляется в виде соглашения, которое супруги заполняют в свободной форме без визита к нотариусу.

Процедура выделения долей

Чтобы перераспределить доли между супругами и выделить доли детям необходима перерегистрация права собственности в Росреестре.

Для этого супруги оформляют соглашение, которое подтверждает намерение передать часть недвижимости детям, затем собирают необходимый пакет документов и направляют его на регистрацию. Сделать это можно в МФЦ.

В соглашении прописывается следующая информация:

• Информация о родителях и детях, которым будет передана часть собственности
• Адрес объекта, в котором будут выделяться доли
• Параметры объекта недвижимости, по которым его идентифицируют: количество комнат, общая и жилая площади, этаж и общая этажность дома
• Основание возникновения права собственности на жилье
• Информацию о текущих долях родителей
• Сведения о размере материнского капитала, использованного в сделке по покупке
• Данные о новых долях всех членов семьи
• Количество экземпляров и подписи всех сторон

Количество экземпляров должно равняться количеству членов семьи, включая детей + 1 экземпляр для Росреестра. То есть, если в соглашении фигурируют два родителя и два ребенка, нужно 5 экземпляров.

Если на дату подписания соглашения детям не исполнилось 14 лет, за них ставят подписи родители — этого требование закона. Дети в возрасте от 14 до 18 лет расписываются сами, но их подпись заверяют родители.

Каждый из членов семьи, подписывая соглашение, должен быть согласен с положениями, которые в нем указаны. Если после оформления соглашения будет доказано, что кто-то подписывал его по принуждению, то документ признают недействительным.

Необходимые документы для выделения долей:

• Соглашение о распределении долей
• Паспорта родителей
• Паспорта детей старше 14 лет и свидетельства о рождении детей в возрасте до 14 лет
• Выписка из ЕГРН, где один или оба родителя указаны в качестве собственников недвижимости
• Документ-основание возникновения права собственности
• Квитанция об оплате государственной пошлины

Стоимость регистрация права собственности на один объект недвижимости составляет 2 тыс. руб. Поэтому, если собственниками объекта будут 2 родителя и 2 ребенка, то госпошлина оплачивается по 500 руб. на каждого члена семьи.

Регистрация распределения долей происходит в течении 5-10 дней с даты подачи документов в Росреестр. По итогам завершения процедуры регистрации каждому собственнику доли выдается выписка из ЕГРН.

Главное не нарушать права детей!

Один из основных вопросов, который покупатели задают продавцу жилого помещения – использовался ли при покупке квартиры материнский капитал?

Особенно этот вопрос актуален, если у продавца есть несовершеннолетние дети.

Второй вопрос – если маткапитал использовался, то выделены ли доли членам семьи? В предыдущей главе мы подробно поговорили о том, в каких случая, когда и кому выделяются доли.

Если при покупке жилья использовался маткапитал и были выделены доли детям, то главное условие для продажи такого объекта — это не нарушить права детей.

В Российской Федерации за защиту прав детей отвечают органы опеки и попечительства, поэтому продажа жилой недвижимости, в которой собственниками являются дети, невозможна без предварительного одобрения органов опеки.

Получить разрешение органов опеки можно, если:

• Доли детей в праве собственности будут сохранены, и они получат равноценные доли в другом объекте недвижимости
• В жилом помещении, которое приобретается взамен продаваемого, размер площади на каждого ребенка не будет меньше, чем в имеющейся недвижимости

В законодательстве не установлен срок, в течение которого действует разрешение органов опеки на проведение сделки, но отдельные регионы могут определять его самостоятельно. К примеру, в Крыму дается 3 месяца на проведение сделки по продаже недвижимости и отчуждению долей несовершеннолетних. Те регионы, которые сами не устанавливают срок действия разрешения, полагаются на рекомендации Минобразования РФ, в соответствии с которыми договор о продаже жилья должен быть предоставлен в опеку в течение месяца после выдачи разрешения. Так что, если определенный срок не установлен, то лучше использовать разрешение в течение месяца, иначе высока вероятность, что всю процедуру по получению разрешения необходимо будет проходить заново.

Если продать квартиру с нарушением закона, то последствия могут быть разными, в лучшем случае такого продавца обяжут просто вернуть потраченные денежные средства из маткапитала в Социальный фонд, а в худшем случае — это уголовная ответственность.

Также суд может признать сделку недействительной, а еще бывают ситуации, когда суд признает сделку частично недействительной, а именно по отношению к детским доля, которые родители не выделили своим детям. В итоге суд обяжет продавцов выплатить стоимость этих долей новому собственнику и у покупателя не будет права собственности на эти самые доли.

В связи с этим сделки с маткапиталом – большой риск для покупателя!

При покупке жилья на вторичном рынке недвижимости нужно обязательно заранее проверять, был ли использован материнский капитал, как выделялись доли детям и были ли они выделены.

После продажи квартиры детям должны быть выделены доли в другом жилье, которое не хуже и не меньше проданного, органы опеки будут за этим следить. Если подобного жилья нет, то соответственно сделка будет альтернативной, то есть продавец с детскими долями продает имеющееся жилье и сразу должен купить другую недвижимость, где выделит доли детям.

Продажа квартиры, которая находится в залоге банка

Сама по себе процедура продажи квартиры из-под залога банка не сложная и практически все банки разрешают проводить такие сделки.

Сложности могут возникнуть, если жилье было куплено с использованием средств материнского капитала, так как собственники по закону должны выделить доли детям, но при этом, пока квартира находится в залоге, далеко не каждый банк позволит выделить доли несовершеннолетним. Поэтому законодательство дает возможность выделять доли только после погашения ипотеки.

Еще раз повторим, что продавать квартиру без выделенных долей – незаконно!

Есть банки, которые позволяют выделять доли детям до погашения ипотеки и с такими банками проблем не должно возникнуть, но их крайне мало. В основном, конечно, банки просят в начале погасить ипотеку, а потом уже разбираться с долями. Поэтому важно сразу уточнять в выбранном банке возможно ли будет выделить доли до погашения ипотеки.

В данном случае альтернативой выделению долей может являться открытие отдельного счета…

Вместо выделения долей несовершеннолетних допускается выплата денежной компенсации в размере стоимости отчуждаемой у ребенка доли на момент совершения сделки. То есть, нам надо обратиться в независимую оценочную компанию, которая делает отчет о текущей стоимости недвижимости и из этой стоимости мы понимаем сколько стоила бы потенциальная доля детей, которую предстояло бы выделить после погашения ипотеки.

В данной ситуации нужно также получить разрешение опеки, предоставив на рассмотрение соответствующее заявление и справку о стоимости отчуждаемой доли.
Если органы опеки дают разрешение на такую схему, то после получения опекой данного одобрения, открывается счет в банке на имя ребенка или несколько счетов, если ребенок не один, и на этот счет вносятся денежные средства после продажи недвижимости.

По сути деньги находятся на специальном счете, необходимом для покупки жилого объекта в дальнейшем, в котором несовершеннолетним будут выделены доли. Поэтому для оплаты приобретения нового объекта недвижимости денежными средства с этих счетов необходимо также получать разрешение органов опеки, так как она следит за тем, чтобы права детей не ущемлялись и объект был приобретен равноценный тому, который был продан. Но получить такое разрешение от опеки весьма сложно.

В связи с этим в большинстве случаев все-таки придется в начале погасить ипотеку, а затем выделять доли детям и только потом продать квартиру. В этой ситуации есть разные законные варианты обхода данного ограничения:

1. Можно сделать рефинансирование в другом банке, который позволяет выделять доли детям до погашения ипотеки, затем выделить доли и спокойно продать квартиру из под залога
2. Можно договориться с покупателем о том, что он гасит ипотеку, затем продавец выделяет доли членам семьи и продает квартиру с разрешения органов опеки. Это можно сделать, к примеру, через предварительный договор купли-продажи
3. Можно найти другого кредитора, который даст деньги на короткий срок, чтобы погасить ипотеку и выделить доли, а затем после продажи объекта долг возвращается. В данном случае иногда обращаются к частным инвесторам

Продажа новостройки, где был использован материнский капитал

При покупке новостройки собственник также должен выделить доли детям, но по закону выделить доли он это может только после ввода объекта в эксплуатацию и оформления права собственности. Но возникают ситуации, когда новостройку необходимо продать еще до момента ввода.

В данном случае также потребуется разрешение органов опеки и банка, если объект находится в залоге.

Как можно продать новостройку, купленную с использованием материнского капитала:

1. По согласованию с органами опеки продать новостройку без выделенных долей и купить вторичное жилье по договору купли-продажи, в котором выделить доли членам семьи, а главное детям
2. По согласованию с органами опеки продать текущую новостройку и купить новую, где детям впоследствии будет выделена соответствующая доля после ввода в эксплуатацию
3. Получить разрешение органов опеки на продажи и последующее зачисление денег в соответствии с будущими долями на специальный счет
4. Дождаться ввода дома в эксплуатацию, оформить собственность, выделить доли и продать квартиру с разрешения органов опеки. При этом купить новое жилье, которое будет не хуже проданного.

Продажа квартиры без обременений

Продажа квартиры на вторичном рынке, если она не находится в залоге – это, пожалуй, самый простой вариант из всех. Главное, чтобы доли детям были выделены!

В данном случае достаточно получить разрешение органов опеки на сделку, продать свою недвижимость и купить новую жилую недвижимость, которая будет не хуже и не меньше проданной, и в ней также выделить доли детям.

Как проверить использование материнского капитала

Важно знать, что на данный момент Росреестр не делает никаких отметок в выписке ЕГРН о том, что был использован материнский капитал.

Данные об использовании материнского капитала можно узнать из договора купли-продажи, если покупка осуществлялась без использования ипотечных средств.

Сложнее, если сделка была ипотечная, тогда отметки об использовании маткапитала в договоре может не быть, поскольку он мог использоваться в качестве частичного досрочного погашения.

В данной ситуации в первую очередь нужно просто спросить продавца был ли использован маткапитал при покупке недвижимости, особенно, если у него есть несовершеннолетние дети.

Далее, вне зависимости от его ответа на предыдущий вопрос, нужно попросить у продавца справку об остатке средств материнского капитала…

Данную справку можно получить в течении пары минут на портале Госуслуг. В ней не будут указаны цели, на которые был использован материнский капитал, но в ней можно увидеть остаток средств и если он меньше суммы маткапитала, установленной на текущий год, то это повод задать продавцу вопрос, на какие цели были использованы средства. Если продавец не может сказать куда и как был использован материнский капитал и не может подтвердить это документально, то от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Если квартира в залоге у банка и нет уверенности в том, использовался маткапитал или нет, то необходимо запросить справку в банке, в которой будет указано использовался или нет материнский капитал при приобретении квартиры или погашении ипотеки. Если он использовался к качестве первого взноса или частичного досрочного погашения, то банк эту информацию укажет в выдаваемой справке.

Помимо субсидии из федерального бюджета в субъектах Российской Федерации также есть свои программы материнского капитала. Финансируются они за счет средств региональных бюджетов и сильно отличается в разных регионах.

Также в регионах могут значительно отличаться условия получения регионального маткапитала. Каждый регион самостоятельно определяет требования.

Например региональную субсидию можно получить:

• При рождении третьего или последующих детей
• При рождении третьего ребенка, но только при наличии статуса малоимущей семьи
• При рождении или усыновлении четвертого, или последующего ребенка
• При рождении одновременно третьего, четвертого и пятого ребенка
• При рождении 10-го ребенка

Потратить региональный материнский капитал можно на цели, указанные в федеральном законе, а также каждый регион может самостоятельно определять дополнительные цели, на что разрешается тратить региональный маткапитал.

Например в некоторых регионах разрешены следующие виды использования:

• На ремонт жилья
• На покупку товаров длительного пользования (мебель или бытовая техника)
• На покупку автомобиля, но в некоторых регионах есть ограничения, что машина должна быть только отечественного производства
• На медицинские услуги для ребенка в платных клиниках
• На покупку садового участка
• А есть случай, когда деньги можно потратить вообще на любые цели, хоть на продукты питания и никто не будет отслеживать расходование средств

Отличаются также сроки использования региональных субсидий. Например:

• В некоторых регионах можно оформить региональный капитал в течение 6-12 месяцев с момента рождения ребенка
• В ряде регионов заявление на использование субсидии примут не раньше, чем через 12-18 месяцев после рождения ребенка.
• А в некоторых субъектах этот срок достигает трех лет. Но зачастую есть исключения в виде ипотеки, тогда заявление можно подать сразу после рождения ребенка

Перечень документов, необходимых для получения региональной субсидии, также устанавливается каждым субъектом самостоятельно.

Чтобы получить региональный материнский капитал необходимо обратиться в Социальный фонд России или МФЦ. Там подскажут какие льготы и субсидии возможно получить и какие документы необходимо предоставить.

Остерегайтесь мошенников - обращайтесь только в государственные учреждения!

Под отцовским капиталом понимают меры, которые узаконивает ситуации получения материнского капитала отцами...

Право на получение начало действовать с мая 2022 года. Отвечает за работу с отцовским капиталом также Социальный фонд РФ.

Помощь от государства могут получить отцы двух и более детей, рожденных с января 2007 года, и отцы первого ребенка, рожденного позднее 1 января 2020 года. Эта правило уже распространялось на отцов, чья супруга и мать детей являлась гражданкой РФ и покинула семью (умерла, лишена родительских прав и т.д.).

Если отец, воспитывающий детей, тоже умрет или по какой-либо причине будет лишен родительских прав, то право на материнский капитал в равных долях перейдет к детям. Эта норма также заработала с 1 мая 2022 года.

Также не так давно суд признал право на материнский капитал за отцами, которые воспитывают детей, рожденных суррогатными матерями. Ранее это право закреплялось только за супружескими парами, которые обратились к суррогатной матери. Использовать это право отцы смогли также с 2022 года.

В каких случаях можно получить отцовский капитал:

1. Решение об усыновлении в отношении матери отменено, отец остается единственным усыновителем
2. Настоящая мать ребенка умерла или по решению суда признана умершей
3. Мать лишена родительских прав
4. Отец изначально усыновляет ребенка в одиночку
5. Отцу-одиночке, если ребенок появился на свет от суррогатной матери
6. Мать отказалась от ребенка в больнице или родильном доме

Воспользоваться отцовским капиталом можно на такие же цели, на которые можно использовать материнский капитал, но с одним исключением… Отцовский капитал нельзя направить на накопительную часть пенсии — такая преференция закреплена только за матерями.