Для многих людей, которые покупают недвижимость в ипотеку, ключевым моментом является получение одобрения от банка, так как это решение является сигналом к тому, что можно получить кредит. И если в отношении потребительского кредита, кредитной карты или автокредита все так и есть, то есть мы получили одобрение и можно сразу переходить к оформлению самого кредита, то с ипотекой всё немного сложнее…
Одобрение ипотечного кредита в банке делится на две составляющие:
🔹 Одобрение потенциального заемщика
🔹 Одобрение недвижимости (одобрение предмета залога)
И если банк одобрил ипотеку потенциальному заемщику, то это еще не значит, что клиент может выбрать любой понравившийся ему объект и оформлять ипотеку на него.
Связано это с тем, что банк, оформляя ипотечный кредит, берет недвижимость себе в залог. И под залог этой самой недвижимости оформляется сама ипотека (ФЗ №102 «Об ипотеке»)
Поэтому банк сразу хочет понимать насколько ликвидная недвижимость будет находится у него в залоге. По сути, он хочет ответить себе на два вопроса:
🔹 Нет ли с объектом каких-то юридических проблем, то есть, не появится ли кто-то кто решит оспорить данную сделку, все ли было законно в истории ее владения.
🔹 Сможет ли банк в случае самого негативного сценария реализовать данную недвижимость так, чтобы покрыть задолженность по ипотеке.
Это относится ко всем видам объектов, которые приобретаются в ипотеку (квартиры, апартаменты, доли, загородная недвижимость и земельные участки, коммерческая недвижимость).
Для этого банк запрашивает у заемщика документы по объекту недвижимости. А клиент в свою очередь получает эти документы от собственника (продавца объекта).
Если банк по каким-либо причинам откажет в кредитовании того или иного объекта, то это не значит, что сам заемщик получает отказ. В данном случае банк предложит найти какой-то другой объект для приобретения.
В целом, все сводится к тому, что банк проверяет для себя две категории рисков:
🔸 Конструктивные особенности объектов
🔸 Юридическая составляющая
И мы рассмотрим подробнее каждую из этих категорий.
1) Конструктивные особенности объекта недвижимости
Одно из основных заблуждений, что банки откажут в ипотеке, если есть неузаконенные перепланировки. На самом деле это уже давно не так.
У банков весьма много ограничений на те квартиры, которые можно купить в ипотеку, но если рассматривать не конкретные банки, а совокупность банков в целом, то получится, что практически любой объект, каким бы "сложным" он не был, можно оформить в ипотеку.
Сейчас можно найти банки, которые способны выдать ипотеку на квартиры, в которых:
✅ убрали несущую стену (к примеру, объединили комнату с кухней)
✅ переносили мокрые точки (к примеру, переставили раковину на кухне из одного угла в другой)
✅ объединили комнату с лоджией или вынесли на лоджию батарею
✅ поменяли местами помещения (к примеру, кухню поменяли с комнатой)
✅ провели перекомпоновку квартиры (к примеру, сделали полноценную трехкомнатную квартиру из евротрешки, то есть, добавили еще стену)
✅ дом идет под реновацию
В итоге:
Если вам понравилась какая-то особенная квартира, но она «не стандартной комплектации», то с большой долей вероятности можно найти банк, который пропустит такой объект. И если один банк вам отказал по выбранному объекту, то не стоит расстраиваться, надо попробовать найти другой банк.Главное, что нужно, так это понимать причину покупки… Если клиент покупает такую квартиру для жизни, то такие объекты можно рассмотреть, а если покупка идет в инвестиционных целях, в том числе для последующей перепродажи, то лучше воздержаться от покупки такой недвижимости, так как зачастую такие варианты слабо ликвидные.
2) Юридическая составляющая
❗️ По факту основные ограничения банков, почему они могут не пропускать те или иные объекты, на данный момент заключаются в юридической составляющей этих объектов.Здесь мы расскажем о том, на что стоит обратить внимание при покупке квартиры и от каких объектов лучше отказаться.
Не получится или крайне сложно купить следующие объекты:
❌ Объекты, находящиеся в доме, который признан ветхим или аварийным.
По факту мало кто захочет покупать себе такую недвижимость, но отметить это надо. В документах на квартиру такой пометки естественно не будет, но информацию о домах, которые признаны таковыми можно найти в открытых источниках в интернете.
❌ Объекты, где есть залоги физических лиц.
То есть, собственник квартиры отдал ее в залог другому физическому лицу, чтобы получить деньги на какие-то цели. И при покупке такой квартиры ее стоимость делится на две части – сумма долга залогодержателю и остаток самому продавцу. Банки очень не любят связываться с такими объектами.
❌ Свежее наследство, особенно по завещанию.
Наследство очень тонкий юридический аспект. Основной риск заключается в том, что в какой-то момент времени может появится «неожиданный» родственник, который заявит, что квартира на самом деле принадлежит ему и сделка недействительна. А при этом если наследство еще было по завещанию, то его можно попробовать оспорить.
❌ Объекты, где есть отказники от приватизации.
В таких квартирах могут жить люди, которые собственниками данной квартиры не являются, но и выселить их нельзя. Они по каким-то своим причинам отказались участвовать в разделе собственности при приватизации, но права проживания в этих квартирах у них остается.
❌ Объекты с пожизненной или постоянной рентой.
К примеру, собственником квартиры является пенсионер, у него нет родственников, он живет в квартире один. Он заключает договор с человеком, который платит ему ренту и ухаживает за ним, а после ухода пенсионера из жизни, этот второй человек получает данную недвижимость в свою собственность.
❌ Объекты с очень частыми переходами прав за короткий промежуток времени.
Банкам не нравятся ситуации, когда эти переходы права не могут объяснить. Причина, что человек просто решил перепродать квартиру через пару месяцев потому, что она ему разонравилась, а до него так сделали еще несколько раз, банкам не нравится.
К примеру, инвестор купил новостройку у застройщика, потом после получения собственности перепродал ее с прибылью другому инвестору, тот в свою очередь сделал в квартире ремонт и снова перепродал с прибылью. Это история понятна и понятны причины продажи, их можно объяснить.
Это далеко не все стоп-факторы. Здесь перечислены только основные боли. А сам список можно продолжать долго.
Но в данном случае у нас есть солидарность с банками... такие объекты правда лучше не покупать. Они слабо подходят в качестве инвестиционных объектов. Да и в случае покупки для жизни, тоже могут возникнуть проблемы.
Заключение:
1️⃣ Не любой объект можно купить в ипотеку, но в большинстве случае можно подобрать подходящий банк
2️⃣ Проверять необходимо как визуальную составляющую квартиры, так и юридические аспекты
3️⃣ Юридическая проверка объекта перед покупкой самый важный этап покупки недвижимости, чтобы сохранить свои нервы, деньги и сон
4️⃣ Проверка объекта залога в банках занимает в среднем 1-3 дня после предоставления полного комплекта документов
5️⃣ Если банк дал отказ по объекту, то это не значит, что клиенту тоже отказали. Надо просто искать другой, подходящий объект
