Важный этап перед сделкой - это юридическая проверка объекта недвижимости или по-другому проверка юридической чистоты объекта.
В данной статье мы подробнее расскажем про этот, вероятно, самый важный этап в любой сделке с недвижимостью.
Помните, сделки с недвижимостью это высокорискованное дело, к которому надо подходить со всей ответственностью. И не делать юридическую проверку – это прямой путь к тому, чтобы остаться без денег и без квартиры.
❗️ Если вы приобретаете квартиру за счет ипотечных средств, то банк запросит документы по объекту и собственнику, и даже проведет свою проверку, но не надо рассчитывать на то, что она вас обезопасит на 100%. Как показывает практика, проверка банков зачастую бывает весьма поверхностная.
Проверка продавца – на что обратить внимание?
Первоочередной вопрос, на который нужно получит ответ - кто является владельцем квартиры, и получил ли он недвижимость на законных основаниях?Первым делом нужно запросить у продавца паспорт и выписку из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности (выдавалось владельцам недвижимости до июля 2016 года).
Выписки из ЕГРН бывают двух видов: обычная и расширенная. Для детальной проверки нужна расширенная выписки. Помимо данных собственника и параметров объекта в ней содержится еще история сделок с квартирой, которая даст понимание, кто владел этим объектом до этого и как часто происходили переходы прав.
Что можно узнать про собственника и как можно себя обезопасить:
- Проверить продавца на наличие долгов и судебных разбирательств. Это можно сделать на сайте ФССП (служба судебных приставов), в картотеке арбитражных дел и на официальном портале судов общей юрисдикции.
- Проверить не является ли собственник банкротом. Посмотреть данные можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве.
- Проверить, является ли собственник участником или акционером юридических лиц. Если он таковым является, то нужно проверить, в каком состоянии находится компания. Если компания находится в предбанкротном состоянии, то сделка может быть рискованной.
- Узнать семейное положение собственника. Так как для сделки в большинстве случаев потребуется согласие второго супруга. В дальнейшем при отсутствии данного согласия сделка может быть им оспорена.
- Проверить справки из диспансеров. Необходимо попросить продавца предоставить справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД). За справками нужно обращаться в государственные учреждения, потому что в случае судебного разбирательства справки из частных клиник неохотно принимаются в расчет.
- И, разумеется, необходимо просто пообщаться с собственником. Выдать недобросовестного собственника может его необычное поведение — к примеру, если вы не получили ответы на простые вопросы. Вам следует быть внимательнее, если продавец жилья не в состоянии сказать, куда он переедет после продажи, когда собирается зарегистрироваться на новом месте жительства. Конечно, это можно объяснить какими-то бытовыми ситуациями, но все же такие моменты необходимо уточнять.
Данный список не является финальным, его можно продолжать долго. Юристы, нотариусы, риэлторы пользуются большим количеством ресурсов и с опытом этот перечень только увеличивается.
Как проверить объект недвижимости?
❗️ Всю информацию по объекту вы узнаете из документов, главное отнестись к ним внимательно и надо знать, какие документы запрашивать.
Детально описывать каждый документ здесь не буду, так как все они заслуживают отдельной статьи. Здесь просто укажем общий перечень и то, на что следует обратить особое внимание:
- Правоустанавливающие документы. Это документы, на основе которых было получено право собственности на объект. На основе них прослеживается законность перехода права собственности.
- Выписка из ЕГРН. В ней содержатся данные как о продавце, так и об объекте недвижимости, включая данные о залогах и других обременениях. Как было отмечено выше, выписка из ЕГРН бывает двух видов и лучше всего запрашивать расширенную выписку.
- Выписка из домовой книги. Их также есть два вида – обычная и архивная выписка. Обычная показывает, кто прописан в квартире на данный момент. Архивная выписка покажет всю историю квартиры, кто и когда был прописан и куда и когда выписался.
- Выписка с лицевого счета. Она дает возможность посмотреть есть ли у продавца задолженности по коммуналке. Будьте внимательны, оплата разных коммунальных услуг может осуществляться в разных компаниях, а значит выписок может быть несколько.
- Техническая документация (поэтажный план, экспликация, кадастровый паспорт, технический паспорт). Дают понимание были ли в квартире перепланировки.
- Кредитная документация. Если собственник купил квартиру в ипотеку, то необходимо проверить договоры с банком (кредитный договор, договор залога, справка из банка об остатке задолженности). Если объект куплен в ипотеку, и она еще не погашена, то продажа будет осуществляться из-под залога, а значит вам надо будет в том числе общаться с банком по проведению сделки и снятию залога.
- Справка об использовании материнского капитала. Она позволит понять использовался ли материнский капитал при покупке квартиры или нет. Если использовался, то будьте внимательны - дети должны быть наделены собственностью. Данную справку можно оформить на портале госуслуг за пару минут.
- Документы из органов опеки. Если в квартире есть несовершеннолетние собственники или совершеннолетние, находящиеся на иждивении, то для проведения сделки необходимо наличие разрешения от органов опеки.
❗️ Инвесторы, которые вкладывают деньги в недвижимость, должны проверять приобретаемые объекты особенно пристально.
Связано это с тем, что у таких инвесторов особой популярностью пользуется два направления:
- Купить квартиру дешевле рынка (с дисконтом от 15% и выше) и затем перепродать по рыночной цене.
- Купить квартиру под ремонт, сделать его и перепродать уже готовый продукт. И зачастую квартира под ремонт, если это не новостройка, выкупаются также с большим дисконтом.
Назовем их «Опасными» квартирами, так как найти хорошую квартиру, которая продается сильно ниже рыночной цены не просто. И надо понимать, что в здравом уме продавцы не будут скидывать 15-20%, чтобы продать квартиру быстрее.
Зачастую есть какие-то подводные камни, которые заставляют сделать такой дисконт. Поэтому если квартира продается очень дешево, то это повод насторожиться, перепроверить все еще раз и подумать о том, стоит ли вообще покупать данную квартиру или нет.
Вот некоторые вещи, которые находятся в зоне повышенного риска:
✔️ Квартира получена в наследство или подарок
✔️ Есть отказники от приватизации
✔️ Много переходов прав собственности за короткий промежуток
✔️ Использовался материнский капитал, а дети не наделены собственностью
✔️ Сильно заниженная стоимость в договоре
✔️ «Убитый» ремонт
✔️ Дом идет под реновацию или признан ветхим жильем
✔️ Собственник стоит на учете в ПНД или НД
✔️ На собственника заведено уголовное дело
✔️ Собственник подал или планирует подать заявление на банкротство
✔️ Присутствует пожизненная рента
✔️ Сделка проводится по доверенности
✔️ Квартира в залоге у физического лица или в банке-ломбарде
...Список этот обширный, но далеко не полный.
Процессы юридической проверки продавца и объекта недвижимости можно проводить параллельно, но для системности здесь они разделены на блоки.
Вот таким количество различных сервисов для проверки объектов и собственников могут пользоваться риэлторы
Если вы не хотите сами заниматься проверкой выбранного объекта, то можете поручить это нашему агентству недвижимости IDEA Estate
❗️ И еще раз повторюсь… Сделки с недвижимостью это высокорискованное дело, к которому надо подходить со всей ответственностью.
