Покупка квартиры на вторичном рынке — это всегда немного стресс.
В отличие от новостройки, вы имеете дело не с компанией, а с частным лицом, у которого может быть сложная жизненная ситуация, долги или недобрые намерения. У застройщиков тоже бывают недобрые намерения 😉, но все-таки их меньше, чем частных лиц.
Даже после того, как вы станете полноправным собственником, если вы не сделали качественную проверку, то вашу сделку могут попытаться оспорить в суде. Давайте разберемся, кто и по каким причинам может это сделать.
В отличие от новостройки, вы имеете дело не с компанией, а с частным лицом, у которого может быть сложная жизненная ситуация, долги или недобрые намерения. У застройщиков тоже бывают недобрые намерения 😉, но все-таки их меньше, чем частных лиц.
Даже после того, как вы станете полноправным собственником, если вы не сделали качественную проверку, то вашу сделку могут попытаться оспорить в суде. Давайте разберемся, кто и по каким причинам может это сделать.
1️⃣ Появление неожиданных наследников
Самая классическая и пугающая история — когда после совершения сделки и вселения в квартиру появляется наследник, о котором никто не знал. Самое пугающее, что он может появится через день, месяц, а может и через 5 лет. Например, внебрачная дочь наследодателя или дальний родственник, который вовремя не заявил о своих правах. Они могут доказать в суде, что были незаконно лишены своей доли, так как просто не знали о смерти родственника и сделка будет аннулирована.
Как себя обезопасить?
Всегда запрашивайте у продавца полный пакет документов, связанных с наследованием: свидетельство о смерти предыдущего владельца, завещание (если оно было) и нотариальное свидетельство о праве на наследство. Хорошо, если в договоре купли-продажи продавец письменно гарантирует, что он является единственным наследником.
2️⃣ Второй супруг, который был не в курсе
Если продавец официально состоит в браке, квартира, купленная в этот период, считается совместной собственностью, даже если в документах записан только один человек. Если второй супруг не давал нотариального согласия на продажу, он может легко оспорить сделку и вернуть себе жилье.
Как себя обезопасить?
Внимательно изучаем выписку из ЕГРН — смотрим, какая доля принадлежит нашему продавцу. Но полагаться только на это нельзя. Просто спросите о семейном положении и попросите предоставить свежую справку из ЗАГСа. Если продавец в браке — требуйте нотариальное согласие супруга. Если утверждает, что покупал квартиру до брака, пусть письменно это подтвердит.
3️⃣ Интересы несовершеннолетних детей
Особенно это актуально, если при покупке квартиры продавец использовал материнский капитал. В этом случае дети автоматически получают доли в собственности. Если эти доли не были выделены, а квартира продается, органы опеки могут бить тревогу, а вы — остаться и без денег, и без жилья.
Как себя обезопасить?
Если продавец — семья с детьми, будьте внимательны. Запросите справку из Пенсионного фонда о состоянии счета маткапитала. Если квартира была куплена в ипотеку, стоит узнать, не использовался ли маткапитал для ее погашения. Даже если дети уже совершеннолетние, то все равно запрашивайте справку, так как материнский капитал выдают уже с 2007 года… детишки могли вырасти.
В целом, про материнский капитал есть большой материал на нашем сайте.
4️⃣ Продавец-банкрот
Если против продавца ведется дело о банкротстве, все его финансовые операции попадают под контроль финансового управляющего. Любая сделка, совершенная без его ведома, особенно по заниженной цене, будет признана недействительной. Проверяют обычно период за три года до банкротства.
Как себя обезопасить?
Проверьте продавца на сайтах Федресурс (здесь публикуют данные о банкротствах) и ФССП (наличие исполнительных производств). Нелишним будет запросить у продавца его кредитную историю, оценить его платежную дисциплину.
5️⃣ Мошенники и поддельные документы
К сожалению, бывают случаи, когда «продавцы» приходят в МФЦ с идеальными, но подделанными паспортами и документами на квартиру. После получения ваших денег они исчезают, а выясняется, что настоящий хозяин жилья даже не знал о продаже и живет спокойно себе где-то за границей.
Как себя обезопасить?
Не полагайтесь только на паспорт. Попросите показать другие документы: СНИЛС, водительские права, банковскую карту. Самый надежный способ — провести сделку через нотариуса или банк, которые обязаны проверять личность. Всегда внимательно изучайте свежую выписку из ЕГРН — в ней содержится много информации о квартире и ее владельце.
В конце концов, поговорите с соседями, позадавайте вопросы про собственника.
6️⃣ Налоговые хитрости: не продал, а подарил
Иногда продавец предлагает оформить сделку как дарение, чтобы избежать уплаты налога с продажи. Это огромный риск для покупателя! Продавец берет деньги наличными без расписок, а потом в суде заявляет, что вы его обманули и вынудили подарить квартиру. Доказать, что вы передали деньги, будет практически невозможно.
Как себя обезопасить?
Просто откажитесь от такой авантюры. Настаивайте на официальном договоре купли-продажи со всеми вытекающими последствиями.
7️⃣ Проблемы с расчетами
Бывает, что покупатель передает деньги до регистрации сделки в Росреестре, а продавец в последний момент отзывает документы или в регистрации отказывают. Вернуть деньги в такой ситуации — отдельная и often сложная история.
Как себя обезопасить?
Используйте безопасные способы расчета — аккредитив или банковскую ячейку с условием выдачи денег только после регистрации перехода права. Идеальный вариант — расчет через специальный счет в банке, когда деньги блокируются и переводятся продавцу только после того, как вы станете собственником в ЕГРН.
Вместо эпилога
У нас была статья про юридическую проверку квартиры – подробно расписали здесь, что и как можно проверить.
Главный совет - не экономьте на безопасности:
- Обратитесь к юристу
- Опытному риэлтору
- Закажите комплексную проверку квартиры и продавца
- Рассмотрите вариант страхования титула (это защита от потери права собственности)
Помните, что ваша бдительность — главный залог успешной покупки!
