Что бы не происходило в экономике, инвестиции в недвижимость все равно остаются популярными. Могут меняться сегменты инвестирования (новостройки, вторичное жилье, коммерция, аренда и т.д.), но само направление недвижимости не теряет своей актуальности.
Недвижимость остается консервативным инструментом инвестирования. Здесь сложно заработать сверхприбыль, но при этом и возможные потери сильно ограничены. Но в недвижимости, как и в любом виде инвестирования есть свои риски, которые обязательно надо учитывать в работе. В этой статье мы расскажем на что необходимо обратить внимание начинающему инвестору.
Недвижимость остается консервативным инструментом инвестирования. Здесь сложно заработать сверхприбыль, но при этом и возможные потери сильно ограничены. Но в недвижимости, как и в любом виде инвестирования есть свои риски, которые обязательно надо учитывать в работе. В этой статье мы расскажем на что необходимо обратить внимание начинающему инвестору.
Как можно инвестировать в недвижимость?
В недвижимости есть большое количество инструментов для инвестирования. Это может быть:
- Покупка жилья или коммерции для последующей сдачи в аренду
- Приобретение для последующей перепродажи
- Покупка большого помещения, разделение его на меньшие площади и последующая перепродажа или сдача в аренду
- Приобретение жилья в плохом состоянии, ремонт и последующая перепродажа. Данное направление называется "флиппинг", вот наша статья
Но как мы видим в большинстве случаев все сводится к тому, что недвижимость сначала необходимо купить. И из этого вытекает первый возможный риск - некачественная юридическая проверка недвижимости...
1️⃣ Проверка недвижимости и собственника перед покупкой - обязательно!
Как часто повторял главный герой фильма "Джон Уик":
«Последствия!»
Так вот, последствиям плохой проверки или ее отсутствия могут быть:
- Оспаривание сделок
- Суды
- Отказ предыдущих собственников от выселения
- Появления людей, ранее отказавшихся от приватизации
- Появление дальних родственник, претендующих на наследство
- И т.д.
Покупка любого объекта недвижимости — это очень серьезный шаг, поэтому тщательная проверка должна быть всегда. Если инвестор сам не уверен в том, что может провести такую, то лучше нанять опытного агента или юриста, которые специализируется на этом.
О том как проверять недвижимость и что плохого может произойти без проверки, читайте в наших статьях на ДЗЕН... Здесь и здесь
2️⃣ Все расходы, в том числе, на ремонт считаем перед покупкой!
Решение инвестора о покупке объекта недвижимости в плохом состоянии для последующего ремонта и перепродажи, несет в себе финансовые риски. Так как в данном вопросе необходимо анализировать не только стоимость объекту и цену последующей продажи, а также затраты на ремонт.
Поэтому все вложения (финансовую модель) необходимо анализировать до покупки объекта недвижимости, так как в практике были ситуации, когда на ремонт приходилось тратить на 40-50% больше изначально заложенной сумму, так как до покупки недвижимости не была составлена смета и не все было учтено.
А это приводило к тому, что необходимая цена будущей перепродажи становилась выше рынка. В итоге объекты приходилось продавать на грани безубыточности.
В нашей небольшой статье про ремонт можно увидеть, с чего начать.
3️⃣ Большая скидка – не всегда хорошо!
Еще один риск инвестора – потеря ликвидности объекта или погоня за большими дисконтами.
Когда инвестору предлагают два объекта и в одном предлагают скидку 10-15% от рыночной цены, а во втором объекте предлагают дисконт 30%, то всегда хочется взять то, что кажется выгоднее.
Но в данном случае всегда нужно смотреть на ликвидность объекта и анализировать все факторы в совокупности
Очевидно, что однушки продаются быстрее трешек, а квартиры у метро продаются дороже и быстрее своих аналогов, до которых еще надо добираться.
Также могут быть юридические вопросы, которые влияют на снижение цены: отказники от приватизации, свежее наследство, сделки по доверенности, продавец на учете в диспансере и т.д.
А в итоге зачастую происходит то, что инвесторы предпочитали покупать объекты с более высоким дисконтом, хотя объект заведомо менее ликвидный. А значит он продаваться будет гораздо дольше, либо не принесет желаемого финансового результата.
О том, что влияет на ликвидность объекта недвижимости посвящен раздел в нашей статье про флиппинг.
4️⃣ Торговаться – это нормально!
Не самый критичный, но все равно риск – не получить дополнительную выгоду.
Есть покупатели, которым обозначили цену, и они либо соглашаются на нее, либо отказываются от объекта.
При этом в сегменте жилой недвижимости скинуть дополнительные 3-5% от стоимости в большинстве случае можно на просмотре объекта, особенно, если сказать о том, что готовы быстро выходить на сделку и деньги для покупки фактически собраны.
Но многие потенциальные покупатели отказываются от объектов, даже не обозначив встречное предложение по цене, так как предполагают, что в этом нет смысла и будет отказ.
А встречное предложение надо делать!
5️⃣ Ипотека – это хорошо!
Кто-то считает ипотеку риском, а мы, наоборот, считаем, что при покупке недвижимости для инвестиций ипотека снижает риски, так как позволяет диверсифицировать свои вложения.
Многие инвесторы не привлекают дополнительные источники финансирования для приобретения жилья. В частности, не покупают квартиры в ипотеку из-за скептического отношения к ней.
Хотя очевидно, что стоимость, которая позволяет купить один объект, можно разбить на 5 частей и купить 5 аналогичных объектов в похожем ценовом диапазоне с первым взносом 20%.
Разумеется, экономику такого проекта надо считать на самом старте, об этом мы рассказали в п.2, но доходность такой подход может увеличить в разы.
Представим, что мы купили за собственные средства квартиру за 10 млн, а продали ее через 6 месяцев за 12 млн. В итоге заработали 2 млн или 40% годовых.
Теперь представим, что на ту же сумму купили 5 одинаковых квартир в ипотеку с первым взносом 2 млн (20%). Ставку, для суровости примера, берем по максимуму 20% годовых, а срок продажи такой же – 6 месяцев.
Расчет доходности с использованием ипотечного кредита
В итоге используя ипотеку, на такой же вложенной сумме наш доход составил уже 120% годовых. То есть, даже с учетом выплаты процентов банку под бешеную годовую ставку мы заработали в 3 раза больше.
В нашей статье «1000% годовых…» рассказали про интересный случай из нашей практики, когда использовали ипотеку.
Всем успешных сделок и пусть риски вас обойдут вас стороной!
