В данной статье мы расскажем, какие есть варианты по продаже квартиры из-под залога
Стоит сразу отметить, что продать ипотечную квартиру можно. Каких-то особых сложностей в данном вопросе нет. Заемщик имеет право продать залоговую недвижимость когда угодно в соответствии со статьей 346 ГК РФ. Единственный нюанс в этом процессе состоит в том, что продавцу, прежде чем искать потенциальных покупателей, нужно получить разрешение банка-кредитора на проведение подобной сделки.
Если несколько лет назад этот процесс действительно был затруднительным, то сейчас практически во всех банках уже разработаны подобные программы, когда продавец с квартирой в ипотеке может ее реализовать. Поэтому задача осталась только одна – понять общую схему процесса.
Есть два вида покупателей, которые могут купить квартиру, находящуюся в залоге: 🔸 Потенциальный покупатель выкупает объект за счет личных средств (не используя ипотечный кредит) 🔸 Потенциальный покупатель выкупает объект используя ипотеку
Рассмотрим более детально оба варианта:
1️⃣ Если покупатель выкупает объект за счет личных средств
Здесь все просто и в целом процесс выглядит следующим образом:
Оплата за объект делится на две суммы
Первая поступает в банк-залогодержатель для погашения ипотеке и банк готовит документы для снятия залога
Вторая сумма размещается на аккредитиве в пользу продавца
Затем документы отправляются на регистрацию в Росреестр и происходит два регистрационных действия: снятия обременения с квартиры и переход права собственности с продавца на покупателя
После регистрации перехода права и подписания акта приёма-передачи квартиры вторая часть денежных средств (с аккредитива) отправляется уже непосредственно продавцу.
В некоторых банках детали схемы продажи такого объекта могут отличаться, поэтому необходимо сперва поговорить с банком, чтобы он разъяснил свою процедуру продажи квартиры из-под залога.
2️⃣ Если покупатель приобретает квартиру с использованием ипотечного кредита
На данный момент на рынке присутствует три основные схемы продажи такого объекта, а детали в каждом банке уже могут немного дополнять эти схемы:
✅ Первый вариант - прямой перевод без приостановки (большинство банков пользуется данной схемой)
1️⃣ Происходит сделка купли-продажи объекта и банк дает покупателю ипотеку 2️⃣ Общая сумма (первоначальный взнос и сумма кредита) делятся на 2 части: 3️⃣ а) Первая сумма: в размере задолженности продавца идет в банк, где заложена квартира на данный момент (банк-залогодержатель), для полного досрочного погашения ипотеки продавца б) Вторая сумма: остальные денежные средства зачисляется на аккредитив 4️⃣ Банк-залогодержатель, получив нужную сумму, делает полное погашение ипотеки и предоставляет документы для снятия залога 5️⃣ Продавец сдает документы для снятия залога на регистрацию в Росреестр 6️⃣ После снятия обременения документы по сделке купли-продажи направляются на регистрацию. Идет регистрация перехода права от продавца к покупателю 7️⃣ На основании ЕГРН, в которой покупатель уже значится владельцем квартиры, а новый Банк становится залогодержателем, происходит раскрытие аккредитива в пользу продавца, и он получает остаток средств.
✅ Второй вариант - два аккредитива с приостановкой регистрации
1️⃣ Происходит сделка купли-продажи и банк выдает ипотеку покупателю. Первый взнос и сумма кредита делятся на два аккредитива. 2️⃣ Документы по сделке продавец и покупатель сдают на регистрацию в Росреестр 3️⃣ Росреестр осуществляет приостановку регистрации, так как квартира в залоге банка-залогодержателя и от него еще не поступили документы для снятия этого залога 4️⃣ Банк, где в данный момент проходит сделка купли-продажи, раскрывает первый аккредитив на основании расписки о сдаче документов на регистрацию 5️⃣ Банк-залогодержатель получает необходимые денежные средства и происходит полное досрочное погашение ипотеки продавца, затем банк выдает документы для снятия обременения 6️⃣ Продавец сдает полученные в банке-залогодержателе документы в Росреестр для снятия залога 7️⃣ После снятия обременения регистрация по сделке купли-продажи возобновляется и происходит переход собственности с продавца на покупателя 8️⃣ На основании ЕГРН, в которой покупатель уже числится собственником квартиры, а новый Банк становится залогодержателем, происходит раскрытие второго аккредитива в пользу продавца, и он получает остаток средств.
✅ Третий вариант - рефинансирование кредита продавца (редкая схема)
1️⃣ Происходит сделка купли-продажи, на которой выдается два кредита: 2️⃣ а) Продавцу для полного погашения действующего ипотечного кредита. Эти денежные средства перечисляются в банк-залогодержатель в день сделки б) Покупателю выдается ипотека. Ипотечные средства вместе с первоначальным взносом зачисляются на аккредитив 3️⃣ Банк-залогодержатель, получив деньги для погашения ипотеки, закрывает кредит продавца и выдает документы для снятия обременения с объекта 4️⃣ Продавец передает полученный пакет на регистрацию и Росреестр снимает обременение 5️⃣ Покупатель и продавец сдают документы по сделке купли-продажи в Росреестр и происходит регистрация перехода права с продавца на покупателя 6️⃣ На основании ЕГРН, в которой покупатель уже числится собственником квартиры, а новый банк становится залогодержателем, происходит раскрытие аккредитива в пользу продавца, и он получает остаток средств. 7️⃣ Продавец из полученных средств гасит кредит перед вторым банком, который он получил для погашения своей ипотеки
Но стоит отметить, что еще остаются банки, которые по своим программам не позволяют купить квартиру, которая находится в залоге другого банка. Есть еще такие, мягко сказать, неповоротливые организации. Там можно выкупить залоговый объект, только если он в залоге этого самого банка. Но радует одно, что это не самые популярные банки, поэтому доля кредитов в них весьма низкая.