Как продать или купить недвижимость по доверенности?

В данном статье мы подробно разберем вопросы, связанные со сделками купли-продажи недвижимости по доверенности и ответим на ряд вопросов:

1. Что такое доверенность и какие они бывают?
2. Как оформить доверенность?
3. Что в обязательном порядке должно быть указано в доверенности?
4. Срок действия доверенности?
5. Как отозвать доверенность?
6. Какие есть подводные камни и на что обратить внимание при работе с доверенностью?
7. Как банки относятся к сделкам по доверенности?

Что такое доверенность и какие они бывают

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (п. 1, ст. 185 ГК РФ).

Если простыми словами, то доверенность – это документ, который дает право одному человеку действовать от имени другого.


В доверенности есть две стороны:

1. Доверитель — тот, кто доверяет (дает право действовать от своего имени)
2. Представитель, или доверенное лицо, — это тот, кому доверяют действовать от имени первого.

Есть несколько типов доверенностей:

1. Разовая доверенность. Она дает право сделать одно или несколько действий однократно — например, сбор документов или заключение одной сделки по продаже квартиры. И после совершения действия данный документ становится недействительным.
2. Специальная доверенность. Она дает право осуществлять типовые действия неограниченное количество раз. Например, сдавать квартиру в аренду от лица собственника.
3. Генеральная доверенность. Она дает возможность другому человека распоряжаться конкретным объектом недвижимости как собственным, то есть участвовать во всех видах сделок, получать или вносить за них деньги, распоряжаться финансами на свое усмотрение, передавать жилье в залог и так далее. Но в данном документе можно указать определенные ограничения или исключение.

Для проведения сделки купли-продажи недвижимости подойдет только доверенность, заверенная у нотариуса. Исключений нет.

Доверенность можно оформить на иностранца, но только если его можно идентифицировать. Он должен предоставить паспорт, иной документ, признаваемый международным правом. Для проведения сделок на территории России, такая доверенность должна быть выдана в соответствии с законодательством РФ.
Стоит отметить момент, когда продавец недвижимости находится за границей и доверенность удостоверена либо иностранным нотариусом, либо в российском консульстве, в этом случае документ должен иметь апостиль.

Апостиль — это штамп в форме квадрата, его ставят на официальных бумагах государственных учреждений. Апостиль не требует дальнейшего заверения или легализации.

Если на доверенности нет такого штампа, то в России она недействительна, соответственно, и сделка будет считаться недействительной.

Для каких сделок нужна нотариальная доверенность

1. Продажа чужой недвижимости
2. Покупка жилья, если собственником будет другой человек
3. Выделение долей детям
4. Дарение

Завещание по доверенности оформить нельзя. Оно оформляется только лично.

Как оформить доверенность

Как мы сказали выше, данный документ оформляется только через нотариуса. Соответственно для ее оформления придется посетить офис нотариуса. Дистанционно оформить доверенность нельзя, но при этом достаточно присутствия только доверителя, то есть того, кто передает права другому человеку. Это необходимо, чтобы нотариус лично увидел, что человек находится в здравом уме и по собственной воле передает свои права.
Если доверитель в силу своего состоянии не может посетить офис нотариуса, то его можно вызвать на дом. Нотариуса можно выбрать из реестра города, где проживает доверитель, при этом не важно, в каком районе или округе города он работает.

Во время оформления доверенности нотариусу нужно предоставить паспорта участников. Если тот, кому доверяют права, не может присутствовать лично, то достаточно копии его паспорта.

Бывают ситуации, когда нотариус может запросить дополнительные документы. К примеру, если доверителем является несовершеннолетний, тогда кроме его свидетельства о рождении, потребуются и документы его представителя. Аналогичные требования появятся и тогда, если объект недвижимости принадлежит недееспособному гражданину.
Если продается совместно нажитого имущества супругов, то обязательно необходимо предоставить письменное согласие на продажу объекта от второго супруга.
Самостоятельно составлять текст доверенности не требуется, так как составляет ее нотариус. В данном случае остается только перепроверить текст, чтобы были учтены все необходимые детали и было указано, какие конкретно права передает гражданин.
Можно указать желаемый результат, после которого доверенность перестанет действовать. К примеру, когда новый владелец зарегистрирует право собственности на недвижимость в Росреестре.

Стоимость оформления доверенности зависит от тарифа нотариуса и количества полномочий, которые доверитель передает доверенному лицу, а также размера госпошлины. В среднем документ обойдется от 1500 до 3000 руб.

Что в обязательном порядке должно быть указано в доверенности

• Название самого документа (доверенность)
• Дата его составления
• Срок действия (если срок не указан, то доверенность считается выданной на один год)
• Личные данные доверителя и доверенного лица (ФИО, паспортные данные, информация о месте регистрации и месте жительства)
• Информация о самом объекте недвижимости (точный адрес и размер доли, если в сделке участвует только часть объекта)
• В документе должны быть проставлены подписи доверителя и нотариуса.
• Доверенность заверяется печатью.

Также в тексте желательно указать то, какие именно права передает доверитель. Это может быть право представлять интересы при продаже или приобретении недвижимости, право подписывать документы, право собирать и запрашивать необходимые документы для сделки, право провести государственную регистрацию объекта, право получить задаток или полную стоимость за объект недвижимости, право доверенного лица на вознаграждение за оказанные услуги.

Старайтесь не использовать общие фразы из серии «все имущество, в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось».

Четко укажите адрес, сроки, передаваемые права. И по возможности оставляйте право получения денег за собой!

Также необходимо дополнительно отметить, включает ли в себя доверенность право передоверия. То есть может ли доверенное лицо, которому доверены права, передать их другому человеку и если может, то кому.

Также если известна сумма будущей сделки, то ее также можно указать в документе. А если сделка ипотечная, то некоторые банки требуют, чтобы сумма была указана. Без этого они не проведут сделку или придется переоформлять доверенность, чтобы она включала в себя этот пункт.

Срок действия доверенности

Ограничений по сроку действия доверенности нет. Если в ней не обозначена какая-то дата или срок действия, то по закону такая доверенность ограничивается срок действия в один год.

Исключением являются доверенности, которые распространяются на сделки с объектами недвижимости за рубежом. Там ограничений вообще нет, и если дата не указана, то доверенность будет действовать до ее аннулирования.

Важно… доверенность, на которой не указана дата составления, признается недействительной, сделки по ней совершать нельзя.

Как отозвать доверенность

У доверителя есть возможность отозвать доверенность в любой момент, даже если срок такой доверенности еще действует. Для этого необходимо обратиться к любому нотариусу города, который включен в реестр нотариусов и написать заявление об отзыве и оплатить услугу.

Нотариус внесет изменения в единый электронный реестр доверенностей. Уведомление о прекращении действия доверенности осуществляется автоматически в течение суток после внесения изменений в реестр. Никаких дополнительных действий от доверителя не потребуется.

Важно отметить, что электронный реестр доверенностей — открытый в интернете ресурс, которым может воспользоваться любой человек с целью подтверждения данных по доверенности. Там можно узнать, действительна ли доверенность и какой у нее срок действия.

Отзыв доверенности — платная услуга. Ее стоимость можно уточнить у нотариуса, в Москве она составляет около 500 руб.

Какие есть подводные камни и на что обратить внимание

Все правовые последствия доверенного лица, действующего в рамках выданной ему доверенности, возникают у доверителя, то есть у того, кто доверил такое право. И доверитель не может ссылаться на то, что доверенное лицо действовало без полномочий, либо не в соответствии с ними. Поэтому то, кому передаются права по доверенности, имеет очень важное значение и к этому надо подходить очень ответственно.
Если вы самостоятельно нашли нотариуса или вам его порекомендовали, в любом случае необходимо проверить его статус в реестре нотариальной палаты. Потратите пару минут, зато сохраните кучу нервов в будущем. Если нотариус на момент оформления доверенности не имел права заверять документы, то доверенность будет считаться недействительной.

Помимо завершения срока действия доверенности или ее отзыва со стороны доверителя, ее действие может прекратиться еще по ряду причин. К примеру, если доверитель умер к моменту сделки. Доверенность также будет считаться недействительной, если доверителя признают недееспособным в период действия доверенности или он окажется безвестно отсутствующим.

Помните, что доверенность можно отозвать у любого нотариуса и сделать это можно буквально за день до сделки. Встречались ситуации, когда доверенное лицо не знает о том, что доверенность отозвали, либо он специально скрывал эту информацию. Также была практика, когда продажа объекта недвижимости по доверенности происходила спустя месяц после смерти доверителя.

❗️ Помните, что, если доверенность есть на руках, это еще не значит, что она действует ❗️

Как банки относятся к сделкам по доверенности

Если отвечать в общем, то банки к таким сделкам относятся нормально. Большинство банков спокойно проводят сделки по ипотеке, где одна из сторон является представителем по доверенности.

Но, как и везде, в этом вопросе также есть свои нюансы. Заключаться они могут в следующем:

1. Большинство банков проводит сделки по доверенности от продавца. Но крайне мало банков проводит сделки по доверенности от покупателя.
2. Некоторые банки требуют, чтобы в доверенности была указана стоимость объекта недвижимости.
3. В ряде банков есть ограничения на виды объектов недвижимости, по которым можно проводить сделки по доверенности. К примеру, квартиру по доверенности можно, а загородный дом – нельзя.
4. Есть банки, которые запрашивают видеозапись от доверителя, где он с паспортом сообщает о том, что не против проведения сделки.
5. Некоторые банки требуют оформление титульного страхования, если сделка проводится по доверенности.
6. Также банки могут запросить доверенность заранее, чтобы до сделки успеть ее проверить на действительность.

В итоге, если вы выбрали объект недвижимости, он вам очень понравился и покупать вы его планируете с помощью ипотеки, то необходимо сразу, как только вы узнали о доверенности, подбирать подходящий банк и уточнять у него все нюансы сделки, чтобы в итоге не было сюрпризов и не пришлось в срочном порядке искать другой банк, в котором уже ставка или условия могут быть не такими привлекательными.

Агентство IDEA Estate, поможем провести сделку или оформить ипотеку на покупку недвижимости по доверенности